Получение ЗОС для легализации самостроя

Для того, чтобы легализовать самовольную постройку или, проще, самострой, необходимо получить заключение о соответствии (ЗОС). Такое заключение составляют экспертные организации по результатам проведенной экспертизы. Это – комплексное мероприятие, цель которого заключается в том, чтобы удостовериться в безопасности объекта для людей и окружающей среды, а также в его соответствии действующим строительным, пожарным, санитарным, экологическим и другим стандартам и нормам действующего законодательства.

Одновременно с ЗОС разрабатывается также архитектурно-градостроительное решение (АГР). Именно на основании этих двух документов осуществляется процесс узаконивания самостроя.

Кто имеет право составлять экспертное заключение по объектам-самостроям?

Для того, чтобы исследование было проведено в соответствии с правилами, а ЗОС имело законную силу, важно обращаться за услугой в надежную аттестованную компанию. В Москве одной из лучших является независимая проектно-строительная организация CNSE GROUP. Она полностью соответствует требованиям, которые предъявляются к подобного рода исполнителям.

Весь комплекс параметров соответствия можно поделить на три группы. Первая из них относится к самой организации, вторая – к экспертам, третья – к оборудованию и оснащению. Рассмотрим каждую из этих групп подробно.

Требования, предъявляемые к компании, составляющей заключение

Подрядная организация, которой заказчик поручает проведение экспертизы самостроя и разработку соответствующего ЗОС, должна быть членом саморегулируемых организаций, занимающихся инженерными изысканиями и проектированием. Официальные подтверждения членства компании в таких СРО являются основными документами, уполномочивающими исполнителя составлять заключение о соответствии.

Кроме того, экспертная организация должна иметь:

• аккредитацию, которая позволяет проводить негосударственную проектную экспертизу, подтвержденную соответствующим свидетельством. Данный статус дает возможность изучать и анализировать предоставленные клиентом проектные документы и вносить в заключение сделанные выводы;
• аккредитацию на проведение негосударственного экспертного исследования инженерных изысканий. Она также подтверждается свидетельством;
• лицензию на ведение деятельности, связанной с сохранением культурного наследия страны. Она понадобится в том случае, если самострой, который инспектируется, представляет собой самовольно внесенные изменения в памятники истории, культуры, архитектуры, если объект находится в культурном слое либо если его возведение теоретически могло нанести ущерб рядом стоящим памятникам старины.

Этапы работ по составлению (ЗОС) при легализации самостроя

Многолетний опыт компании CNSE GROUP в проведении экспертных исследований объектов самовольного строительства и составления заключений о соответствии позволили нам максимально оптимизировать процесс оказания услуги. Она состоит всего из четырех этапов. При этом каждый из них предполагает проведение внушительного объема работ, о которых мы подробно расскажем далее.

Этап 1: сбор и анализ документации

На данном этапе специалисты изучают и анализируют предоставленные заказчиком документы. В зону внимания попадают конфигурация объекта, схема подключения коммуникаций, материалы, конструкции, узлы и элементы, в обязательном порядке подлежащие исследованию.

Именно на этой стадии у эксперта формируется первое, пока еще абстрактное представление о самовольно возведенной постройке. В процессе разработки плана и последовательности будущих исследовательских работ учитываются пожелания заказчика, на их основании вносятся коррективы в предварительный алгоритм процедуры. По сути, именно этап сбора и анализа документов во многом определяет, какой будет экспертиза и какие действия необходимо произвести для составления достоверного ЗОС.

Этап 2: выезд на объект для визуальных исследований самостроя

Эксперты нашей компании выезжают на объект для проведения визуального осмотра постройки в целом. Дата и время визита заблаговременно согласовываются с заказчиком.

В рамках этого этапа проводится целый ряд исследовательских работ. Перечислим наиболее часто используемые из них.

• Визуальное изучение строительных конструкций, а также всех имеющихся помещений. Если под понятие «самострой» попадает лишь часть здания, особое внимание уделяется именно ей. Процедура сплошного визуального осмотра регламентируется СП 13-102-2003.
• Фотофиксация самостроя. Эта часть работ предполагает съемку фасадов снаружи, помещений изнутри, отдельных конструкций, узлов, модулей, элементов. Также важно зафиксировать видимые дефекты – если они имеются. Для работ используются дроны, обычные и налобные (для труднодоступных мест) фото- и видеокамеры.
• Дефектоскопические исследования сетей и коммуникаций. На этой стадии экспертами могут применяться простейшие измерительные приборы – линейки, штангенциркули и тому подобные. Осмотру подлежат узлы, кабели, трубы, соединения и иные элементы электротехнических, водопроводных, канализационных, тепловых, газовых, разного рода слаботочных сетей, а также вентиляции и кондиционирования.

По результатам проведенных работ специалисты устанавливают текущее состояние объекта самовольного строительства. Исходя из этого, определяются перечень и объем инструментальных и лабораторных исследований с применением методов как неразрушающего, так и разрушающего контроля.

Этап 3: инструментальная диагностика

Более конкретную информацию об исследуемом объекте получают с помощью специального оборудования. Как уже было сказано ранее, оно должно быть поверенным, откалиброванным и сертифицированным. Инструментальный метод позволяет не только более подробно и полноценно изучить выявленные дефекты, но и получить данные для дальнейших расчетов.

Этот этап особенно важен, поскольку именно по его результатам эксперт получает основания внести в заключение о соответствии информацию о текущем техническом состоянии самостроя, о том, насколько он соотносится со стандартами градостроения и нормами строительства, является ли пожаробезопасным, несет ли угрозу жизни людей и окружающей среды.

Данная часть экспертизы, так же, как и предыдущая, включает в себя определенные виды работ.

• Обмеры фасадов и планировок самостроя с помощью лазерных дальномеров и нивелиров, а также, опционально, с применением беспилотных летающих аппаратов. Такие мероприятия позволяют измерить толщины и установить геометрические параметры конструкций там, где этого нельзя добиться стандартными измерительными методами, а также зафиксировать отклонения отдельных элементов от проектных параметров. В дальнейшем полученные данные будут использованы для отображения фактической планировки и фасадов при составлении ЗОС.
• Детализированное исследование дефектов конструкций. В подобного рода диагностике используются ультразвуковые, тепловизионные, фотограмметрические, георадиолокационные и другие инструментально-аппаратные методики. На основании этих исследований эксперты получают возможность качественно оценить и детально проанализировать выявленные дефекты, а также составить двух- и трехмерные чертежи проблемных конструкций, узлов, элементов.
• Исследование фундаментных оснований. С целью получения достоверной информации о состоянии фундамента и прилегающих грунтов, имеющихся дефектах и повреждениях осуществляется откопка шурфов с последующими инструментальными измерениями, результаты которых прикладываются к заключению ОС.
• Проверка прочности материалов. Работы этой группы могут различаться в зависимости от материала, который нужно исследовать. Так, например, для каменных, бетонных и железобетонных конструкций наиболее показательными являются метод отрыва со скалыванием, ударно-импульсный, ультразвуковой, а также метод алмазного бурения, используемый в лабораторных исследованиях. Для кирпичных конструкций преимущественно применяют ультразвук, импульсный удар и лабораторный метод разрушающего контроля посредством гидропресса. Для стальных изделий – ультразвук и динамическое измерение твердости. А наиболее достоверную информацию о материалах из дерева предоставит микологическое лабораторное исследование – оно позволяет определить наличие и степень повреждения грибком и плесневыми спорами.
• Исследование качества армирования конструкций самостроя. На этой стадии для получения достоверного результата применяются магнитный и георадиолокационный методы исследований. Также конструкция может вскрываться посредством перфоратора с дальнейшим проведением замеров.
• Измерение параметров влажности строительных конструкций. Получить максимально точные значения относительной влажности позволяют специальные приборы – влагомеры и тепловизоры.
• Определение фактических показателей микроклимата во всех помещениях объекта самовольного строительства. В перечень параметров, которые подлежат исследованию, входят скорость движения воздушных потоков, температура воздуха, атмосферное давление, уровень шума, освещенность поверхностей и некоторые другие. Оборудование, которое используется на данной стадии работ, это анемометры, люксометры, тепловизоры, шумомеры.
• Анализ виброакустики. В рамках данного исследования определяются такие показатели как вибрации, колебания, а также давление, которое оказывает звуковое воздействие, производимое оборудованием, находящейся поблизости транспортной инфраструктурой, прочими источниками постоянного шума.
• Инспектирование пожарной безопасности. На нее напрямую влияют классы пожарной опасности использованных в строительстве материалов и комплектующих, наличие средств пожаротушения, доступных и функциональных путей эвакуации, систем пожарной сигнализации и внутреннего оповещения. Также на этой стадии устанавливается категория помещений с точки зрения пожарной безопасности.

Все перечисленные испытания и диагностические мероприятия осуществляются в соответствии с ГОСТ и СНиП, а полученные результаты в виде протоколов, актов, расчетов, фотоматериалов прикладываются к ЗОС.

Этап 4: анализ информации и составление заключения о соответствии самостроя

На этом этапе собранные экспертами нашей компании материалы передаются архитекторам и проектировщикам, которые создают объемную модель объекта, составляют поэтажные планы и экспликации всех помещений. Визуализации и чертежи используются как в разработке АГР, так и в подготовке заключения.

Далее специалистами формируется проверочный расчет. Его цель – определить предельный уровень безопасной нагрузки на самострой с учетом его фактического износа и текущего технического состояния. Расчет проводится автоматизированным способом, посредством составления компьютерной модели, в которую интегрируются полученные в процессе экспертизы данные.

После этого эксперты должны ответить на следующие вопросы:

• о техническом состоянии строения. На основании общего состояния здания, а также состояния отдельных конструкций, сетей, коммуникаций делаются выводы о работоспособности, ограниченной работоспособности или аварийности объекта;
• о соответствии самостроя строительному и градостроительному законодательству, другим нормативным документам. За основу в этом случае берутся итоги визуального осмотра и инструментальных исследований. По каждому из значимых параметров (микроклимату, гигиеническим и санитарным показателям, инсоляции, влажности, температуре и другим) формулируются отдельные аргументированные выводы;
• о том, есть ли опасность для людей, эксплуатирующих постройку. Ответ в этом случае является логичным продолжением и следствием ответов на предыдущие два вопроса.

На завершающей стадии все вышеперечисленное обобщается и резюмируется, должным образом оформляется и передается клиенту в электронном виде. Если у заказчика есть замечания, он озвучивает их специалистам, которые в сжатые сроки вносят в материалы ЗОС правки и коррективы. После этого заказчик получает как электронный, так и бумажный варианты заключения, а также архитектурно-градостроительное решение.